"Des de l'arribada de la democràcia, la crisi immobiliària més nociva va tenir lloc entre 2008 i 2013. En els altres anys, a diferència del que molts creuen, no sempre va existir una tendència alcista. Una característica que té lloc quan durant diversos exercicis seguits el preu de l'habitatge augmenta per sobre de la taxa d'inflació.
Entre 1978-84 i 1992-97, no va ocórrer així. En 1992 i 1993, l'import de venda va caure i en la resta d'anys va pujar menys que l'IPC. Per tant, l'habitatge va ser una mala inversió. En termes negatius, especialment destacable va ser el primer període, on la inflació va ser molt elevada (una mitjana del 14,8%) i l'augment del preu reduït.
En la passada crisi, van destacar tres exercicis: 2008, 2012 i 2013. El primer va representar la major disminució de les transaccions (un 32,6%), en passar aquestes des de 836.871 a 564.464 unitats. Des que existeixen estadístiques, en el segon va tenir lloc la caiguda nominal del preu més elevada (12,8%). El tercer va ser l'any amb menor nombre de compravendes del present segle (300.478). Un 68,5% per sota de 2006 (màxim històric).
Per als professionals immobiliaris, el present any serà molt negatiu degut a tres factors: una gran caiguda del PIB (entre el 4,5% i el 6,5%), la impossibilitat de realitzar visites comercials durant el 13,2% dels dies laborals i un gran augment de la desconfiança de les llars en relació al pròxim futur.
Una part de les famílies que buscaven comprar un habitatge per a residir en ella deixarà de fer-ho. Algunes descartaran l'adquisició, unes altres la postergaran. Les primeres ho faran perquè els seus ingressos han baixat o s'han tornat més inestables i ja no poden sufragar, sense passar dificultats econòmiques, la corresponent quota hipotecària mensual.
Les segones continuaran disposant de la riquesa o dels ingressos mensuals necessaris per a adquirir una del seu grat. No obstant això, desconfien que poden mantenir-los en el futur o no posseeixen la suficient convicció per a fer un pas endavant i materialitzar la compra. Quan arriba una crisi, tinguin gairebé el nivell de renda que tinguin, les llars decideixen retallar la seva despesa, especialment en béns duradors, i augmentar el seu estalvi.
No obstant això, hi haurà altres famílies que decidiran buscar un pis més activament i s'afegiran bastants noves, a l'espera que el Covid-19 els proporcioni les baixades de preu que anhelen des de fa temps, principalment en les grans ciutats del país.
Una demanda que serà complementada per l'arribada d'inversors patrimonialistas i especuladors, molts més els primers que els segons, perquè un gran nombre dels últims estan atrapats en operacions efectuades durant els dos anteriors anys.
Les característiques dels nous inversors seran les següents: no tindran pressa, no estaran disposats gairebé mai a pagar el que el propietari desitja i, si els agrada l'immoble, sempre faran una oferta per ell. No obstant això, aquesta implicarà un gran descompte. En la majoria dels casos, entre el 10% i el 20%, més pròxim a la segona xifra que a la primera. Per a acabar adquirint un o dos, la majoria licitarà per deu o més.
En el que resta de 2020 serà difícil que demanda i oferta es trobin, doncs, quan arriba una crisi, la majoria dels propietaris ajusten lentament el preu dels seus immobles. En un primer moment, el baixaran només una mica i el seu import continuarà sent superior al de mercat. Per tant, la reducció inicial farà que continuïn estant sobrevalorats.
Una disminució ràpida únicament la realitzaran els qui tenen necessitat de liquiditat o no poden sufragar la quota hipotecària mensual. La majoria seran propietaris de pimes que necessiten injectar diners a les seves empreses, però també hi haurà alguns treballadors que han perdut la seva ocupació.
El mercat més dinàmic serà el dels habitatges d'alt standing, especialment el de les situades en els millors barris de les grans ciutats, en el seu centre comercial o en els seus voltants. En aquestes localitzacions estan els immobles de la majoria dels propietaris que necessiten vendre i també els que desitgen comprar una gran nombre d'inversors. Per regla general, aquests prefereixen habitatges de qualitat en una localització preferent a altres pitjor situades que ofereixen una major rendibilitat per lloguer.
En definitiva, la gran deterioració de l'economia en el 1r i 2n trimestre, unit a l'escassa confiança de les famílies en el pròxim futur, provocarà en 2020 una caiguda de les transaccions pròxima al 20% i una reducció del preu de venda una mica per sota del 10%.
Les anteriors xifren serien una mica millors, si el govern tingués la possibilitat d'efectuar un elevat increment de la despesa pública i pogués compensar ràpidament les pèrdues d'ingressos i beneficis sofertes per famílies i empreses, respectivament. També contribuiria molt positivament a això una veloç recuperació dels nivells d'ocupació previs.
Així doncs, en el present exercici, ni les compravendes disminuiran tant com en 2008 ni la reducció del preu excedirà a l'observada en 2012. A més, les transaccions aconseguiran com a mínim les 475.000 unitats i superaran les realitzades en qualsevol dels compresos entre 2011 i 2016. En conclusió, 2020 serà un mal any per als professionals immobiliaris, però no el pitjor de la història recent.
El millor que ens deixarà serà una recuperació molt ràpida, perquè després d'un 1r i 2n trimestre molt desfavorables, vindran un bon 3r i un excel·lent 4t. En 2021, la substancial millora de la macroeconomia (el PIB creixerà per sobre del 3,5%) permetrà consolidar la del mercat residencial. A causa d'això, l'actual any només serà una gran foradada en una etapa expansiva iniciada en 2016 i la durada de la qual, com a mínim, aconseguirà fins a 2024."
Font: Cronicaglobal
