Pregunta: Com han afectat al mercat del lloguer els constants canvis en la normativa que el regula?
Resposta: En una primera fase va haver-hi una mica d'incertesa perquè el Decret llei es va aprovar de la nit al dia i crec que es va fer una mica amb pinces. De totes maneres, el canvi no ha afectat el mercat més enllà dels primers mesos, quan les patrimonials i els fons sí que es van agitar, especialment per l'obligació de signar contractes a set anys, que és molt de temps. Al final, el punt mitjà i òptim per a tothom, inclosos els inquilins, són cinc anys. Tres anys són massa pocs per als arrendataris. Aquesta llei no va ser bona per als inquilins, encara que sí que ho era per a les societats perquè la rotació dels usuaris els permetia pujar ràpidament el preu del lloguer. I hem passat d'un extrem a l'altre, d'afavorir molt a les societats a afavorir-les molt poc.
P: Quin hauria estat la millor fórmula?
R: Els cinc anys, el punt mitjà, hauria estat el millor. En aquest sentit, les societats són les que amplien el parc d'habitatges en lloguer. Sense les societats patrimonialistes no hi ha parc d'habitatges en lloguer. Cal buscar un híbrid que permeti afavorir tant a l'inquilí com al propietari. S'ha intentat enfocar molt la llei a l'inquilí, que és bo perquè cal protegir-lo al màxim, però també cal protegir al propietari, que ho està poc. Al final, als propietaris el que els preocupa és el temps que trigarà per a poder treure a algú dels pisos si no paguen o si els ocupen. Si es millorés aquesta part de la llei, hi hauria molt més producte al mercat i això ajustaria els preus.
P: Té cabuda una limitació dels preus del lloguer en la legislació espanyola?
R: Limitar els lloguers és molt complicat i quan ho forces, sempre surt malament. De fet, a París o Berlín aquestes normatives no han funcionat molt bé. I on ha funcionat més, ha estat a Sídney, on no s'han limitat però l'Estat ha creat un gran parc de lloguer i el mercat només s'ha regulat. Però si els limitem, els preus acabaran pujant més perquè és molt complicat dir a algú quin preu de lloguer ha de posar. S’haurien de posar mecanismes fiscals per a incentivar que els propietaris no augmentin els preus. Per exemple, amb bonificacions fiscals si el preu es posa en un rang concret de preus. En aquest joc, es podria aconseguir que el propietari entrés en una franja de limitació de preus. Sense això, aconseguirem l'efecte totalment oposat, perquè hi haurà menys habitatges al mercat. En aquest sentit, si s'aprova una limitació de lloguers, veurem si totes les promotores que han entrat en el mercat del build-to-rent volen seguir amb els seus plans de negoci.
P.: A què es deu que les promotores apostin pel build-to-rent?
R.: Des de 2013 hi ha hagut un boom a Barcelona i Madrid de la demanda de lloguer, en part pel menor finançament que oferien els bancs. Com l'accés a l'habitatge es va dificultar, els joves van canviar la seva mentalitat i ja no veuen tan clar això d'hipotecar-se a trenta anys. A més, hi ha més mobilitat laboral. I el lloguer dóna la tranquil·litat que, amb un mes de preavís, pots deixar el pis. En canvi, la hipoteca la continues pagant. Això ha provocat que la demanda de lloguer hagi pujat. Si abans ens movíem entre el 10% o el 15% de gent que volia llogar, ara estem entre el 25% i el 30%. Això per a Espanya és molt, però encara estem molt lluny de les principals ciutats europees. Els promotors estan veient la fi del cicle de venda i s'estan avançant per a aprofitar la creixent demanda de lloguer. Moltes de les promocions d'aquest tipus es lloguen abans d'acabar de desenvolupar els actius. En aquest sentit, si els promotors poden apalancar-se, és una figura molt interessant per a les empreses.
P.: El percentatge de lloguer a Espanya pot aconseguir els estàndards europeus?
R.: El sentiment de la possessió encara està molt arrelat a Espanya. També és veritat que les generacions joves no tenen tant aquest sentiment. O si ho tenen, és en la seva justa mesura. Si no es poden comprar el pis on volen viure, el lloguen, i si tenen uns estalvis, compren un altre pis com a inversió i el lloguen. La gent ja no s’apalanca tant, ja no s'hipoteca de manera tan bèstia.
P.: Sembla que els preus a Barcelona i Madrid ja han aconseguit el seu sostre. A partir d'ara, es mantindran o baixaran?
R.: Madrid ha arribat al seu topall aquest passat estiu i Barcelona va aconseguir el seu màxim l'any passat. Durant aquest 2019 ja hem notat una caiguda del 10% en el preu dels lloguers de mitjana. En les zones on més han pujat els lloguers, com Eixample o Ciutat Vella, on es va arribar abans al topall, els pisos triguen més a ser llogats i els propietaris han hagut de rebaixar els preus. I les previsions per a 2020 són que els propietaris hauran de continuar ajustant els imports o els costarà llogar els habitatges. Segons quins pisos que abans es llogaven en setmanes, ara trigues bastant més.
P.: Aquest efecte es trasllada a les àrees metropolitanes?
R.: Per exemple, a Sant Cugat del Vallès els preus també s'han estabilitzat bastant. Les cases unifamiliars que abans es llogaven en dies, ja no es lloguen tan ràpid. El segment casa, que és d'un nivell adquisitiu major. En el segment pisos, els actius es lloguen en poc temps i els preus s'han mantingut.
P.: Els fons d'inversió continuen mantenint el seu interès a Espanya?
R.: Sí. La majoria de fons continuen comprant per a llogar. Si que va haver-hi una mica de fre quan la llei va canviar i va obligar a fer contractes a set anys. Els fons van frenar a l'espera de veure com es canviava el mercat. Els constants canvis normatius només generen desconfiança. Els fons han continuat apostant per Espanya i crec que hem d'apostar perquè continuen invertint, perquè al final volen el mateix que els particulars: llogar els seus pisos, que els hi paguin i que els cuidin l'actiu. I per a fer-ho, necessiten sentir-se protegits.
P.: El mercat del lloguer està preparat per a una nova crisi?
R.: Ha d'estar preparat. L'anterior crisi es va capejar perquè els preus del lloguer encara no havien repuntat i molta gent no va tenir més remei que anar al mercat de lloguer. Poc a poc, el lloguer ha anat arrelant a la societat. Ara, la gent ja no lloga perquè no pot fer una altra cosa, sinó que ho fa per elecció pròpia. Si ve una crisi, el mercat del lloguers haurà de tornar a sustentar la demanda. Però per a aconseguir-ho, necessitem mesures que afavoreixin a totes les parts. Al final, a més producte, més baixos seran els preus.