La pandemia ha provocado una crisis económica que ha puesto en una situación complicada a los arrendadores. Vender un piso en alquiler para ayudar a la economía de los propietario son situaciones que se dan a diario. Actualemento, no existe limitación normativa para la venta de una propiedad que se encuentre arrendada. Y, salvo que se fuese a producir la renuncia explícita en el contrato, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente, por lo que tendría opción de igualar la oferta y comprar el inmueble.
En el caso de que un inquilino renunciase a la opción de compra de una vivienda, el propietario únicamente tendrá que comunicarle su intención de vender la casa con un preaviso mínimo de 30 días a la fecha pactada de compraventa. Estos derechos, en virtud del artículo 14 de la LAU, se mantendrán durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete si el vendedor o el arrendador fuese persona jurídica.
¿Y si la vivienda termina en una ejecución hipotecaria?
Si el arrendador no paga la hipoteca al banco y éste se vea obligado a iniciar la ejecución hipotecaria para terminar adjudicándosela. El contrato de arrendamiento se mantendría en vigor, pero la vivienda pasa a manos del banco o de un tercero. Al menos, durante el plazo mínimo legal que es de 5 años si el arrendador es persona física o de 7 años si es una empresa.
El nuevo propietario de la vivienda quedaría subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador en el contrato de arrendamiento. Los contratos anteriores al 6 de marzo de 2019, podrá el adquirente resolverlos, aunque no sería el caso si ya estuvieses registrados antes de la venta.
Si la duración del alquiler fuera superior al mínimo legal, el adquirente quedará igualmente subrogado hasta que el contrato finalice, “salvo que en el nuevo propietario concurran los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Que en tal caso deberá soportar el alquiler únicamente hasta que se alcance el plazo mínimo legal de duración del arriendo (5 ó 7 años). Debiendo el vendedor indemnizar al inquilino por cada año de contrato que excediendo del mínimo legal falte por cumplir. A razón de una mensualidad de renta en vigor por año”, añade el socio de Ático Jurídico.
Notificar al inquilino la intención de venta de la vivienda
El propietario deberá seguir los siguientes pasos:
Comunicación fehaciente al inquilino del piso.
Plazo para que el inquilino conteste: el inquilino podrá ejercitar el derecho de tanteo dentro de los 30 días siguientes a la notificación efectuada. En este plazo, ejercerá el derecho de retracto y la oferta se hará efectiva.
Plazo para vender el piso alquilado: la notificación caducará a los 180 días naturales siguientes a la misma. Es decir, en los 180 días siguientes el propietario deberá haber vendido la propiedad
¿Qué pasaría si el propietario no avisa al inquilino?
El inquilino podrá ejercer el derecho de retracto. El nuevo propietario avisará al inquilino de que es el nuevo dueño mediante entrega de copia de escritura.Una vez avisado, el inquilino puede ejercer el derecho de retracto durante los 30 días naturales siguientes.
Dentro de estos 30 días naturales, el inquilino deberá reembolsar al nuevo comprador:
El precio de la venta.
Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, si los hubiera.
El derecho de tanteo y de retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad.
¿Quieres evitar que el arrendatario pueda ejercer el derecho?
La única manera sería pactando en la firma del contrato una cláusula por la que el inquilino renuncia a su ejercicio del derecho de adquisición preferente.
Fuente: Idealista