El comprador fa temps que va deixar de tenir el control en les negociacions immobiliàries. Quan entre 2012 i 2014 entrava per la porta d'una agència immobiliària, ho feia a la recerca de gangues i quan trobava un habitatge que li interessava, posava sobre la taula una oferta d'enderrocament i esperava tranquil·lament al fet que la necessitat de vendre del propietari fes la resta.
Quan ningú o gairebé ningú podia comprar-se una casa per culpa de la crisi, l'elevada taxa de desocupació o la falta de finançament, van ser centenars, si no milers, les famílies que es van veure obligades a vendre les seves davant la impossibilitat de seguir pagant la hipoteca al banc i la por a ser desnonats. La imperiosa necessitat de vendre va portar a molts propietaris a desfer-se de les seves cases per un preu molt inferior al que havien aconseguit en ple boom, insuficient fins i tot, en molts casos, per cancel·lar els seus deutes amb el banc.
Qui venia ho feia per necessitat, perquè cada dia que passava el seu immoble valia una mica menys i perquè amb els diners de la venda podia cancel·lar el deute amb el banc. Qui comprava, per contra, ho feia com a inversió o perquè durant els anys del boom havia estat esperant pacientment al fet que la bombolla immobiliària esclatés per poder comprar molt més barat.
La situació actual, no obstant això, és molt diferent. En un mercat alcista, els propietaris ja no tenen tanta urgència per vendre i el comprador, davant la previsible pujada de preus, especialment en zones molt concretes de la geografia espanyola, prefereix avançar la seva decisió de compra i evitar aquesta futura pujada de preus. I en aquest nou escenari, és el propietari el que torna a tenir l'última paraula.
Ja no hi ha pressa per vendre.
I és que, en l'actualitat, en 2018, una dècada després que el sector immobiliari saltés per l'aire, no hi ha una necessitat real de venda. "Al venedor li és igual sortir amb un preu una mica més elevat del mercat perquè dins de sis mesos sap que l'habitatge serà més cara. A més, si no ven, solament ha d'anar baixant a poc a poc el preu. L'única manera de comprar molt barat és en els casos d'herència quan, normalment, els hereus volen vendre al més aviat possible i els és igual guanyar 5.000 o 6.000 euros menys per cap"", reconeix Jesús Duc, vicepresident d'un grup immobiliari.
En la seva opinió, el mercat es troba en una situació molt similar a la qual teníem en 2005-2006, abans que esclatés a crisi. "Van ser anys bons per al sector, es van encadenar diversos exercicis de pujades. El mateix succeeix ara, portem quatre anys consecutius amb alces de preu. No obstant això, em preocupa que en algunes zones, els preus s'hagin recuperat fins a un 30% o un 40% dese 2013, quan el mercat va tocar fons. Aquests percentatges tan engruixats no estan justificats per la pujada dels salaris. L'economia real no està d'acord amb els preus immobiliaris. Estem davant una evident inflació immobiliària".
Aquest renovat apetit comprador es reflecteix, dia a dia, en les estadístiques oficials i informes varis que mostren l'augment de les compravendes, l'increment en la concessió d'hipoteques i pujades, cada vegada més esteses, de preus. Però també en un altre indicador més que permet mesurar la salut del mercat residencial. Es tracta del temps mitjà de venda d'un habitatge a Espanya i que, a nivell nacional ha experimentat una important millora. Si en 2016 es necessitava gairebé un any per trobar comprador per a una casa, en l'actualitat es triga uns vuit mesos.
El temps mitjà de venda d'un habitatge a Madrid és d'amb prou feines 2,6 mesos enfront dels 6 de Barcelona.
Madrid, no obstant això, torna a demostrar que la recuperació va diversos graons per davant. Qui decideix posar la seva casa a la venda, amb prou feines triga 2,6 mesos a trobar un comprador, quan en 2015 es trigava més del doble, la qual cosa posa de manifest l'enorme apetit per comprar casa a la capital, un mercat, d'altra banda, que està experimentant les majors tensions alcistes dels preus de tota Espanya.
I és que, com va succeir en ple boom, davant la forta demanda i la falta d'oferta, especialment d'obra nova, el venedor torna a tenir la paella de la negociació pel mànec, la qual cosa juga a favor dels increments de preus.
No obstant això, segons aquests experts, encara estem molt lluny de veure escenes com les quals es produïen gairebé diàriament en les seves oficines. Quan els pisos volaven de les seves mans. I, encara que existeixen promocions molt concretes on l'apetit per comprar és molt fort, amb llargues llistes d'espera, com reconeix Carlos Smerdou, conseller delegat de Fòrum Consultors, la veritat és que encara no existeix una decisió impulsiva de compra -en bona mesura perquè, a diferència del que va succeir fa deu anys, no hi ha barra lliure de crèdit-, sinó que aquesta és bastant meditada.
Perquè ens fem una idea, amb prou feines el 7% d'aquells que busquen activament casa per comprar adquireix un habitatge en menys d'un mes. La meitat es pren entre un i sis mesos, mentre que gairebé el 20% dedica més d'un any, o fins i tot més.
No hi ha compres impulsives, encara
"El que si que notem ara respecte al que va succeir en l'anterior cicle expansiu és que qui vol comprar, primer ha fet una prospecció del mercat. Sap perfectament quin tipus d'habitatge pot comprar i on, ja que han anat descartant després de consultar als portals immobiliaris. I, generalment, qui està interessat a comprar buscar alguna cosa per sobre del que pot permetre's, encara que és conscient que ja no hi ha gangues, com fa uns anys", apunta Jesús Duc.
No obstant això, la situació també varia molt d'unes ciutats a unes altres. Madrid és, sens dubte, el sector residencial més actiu i se situa a molta distància d'altres ciutats com Barcelona, on la conjuntura política de l'últim any ha passat factura al mercat de l'habitatge. De fet, si en el tercer trimestre de l'any passat el temps mitjà de venda se situava en 3,4 mesos, en sol dotze mesos s'ha ampliat a sis, molt per sobre del que es triga a Saragossa (3,9 mesos) o Sevilla (5,1 mesos), on l'ombra de la recuperació ha arribat molt més tarda.
En altres zones de la geografia espanyola, veuen la llum al final del túnel però no ha aconseguit sortir d'ell. En 12 províncies encara es triga més d'un any a trobar comprador. Els terminis més perllongats es localitzen a Orense, Cantàbria i Salamanca.