El nou decret de lloguers, aprovat divendres passat pel Consell de Ministres, entra en vigor a partir d'aquest dimecres, després d'haver estat publicat aquest dimarts al Butlletí Oficial de l'Estat (BOE). Entre els principals aspectes d'aquesta regulació, es troba l'ampliació de contractes de 3 a 5 anys (o 7 si l'arrendador és una empresa) i l'impediment a pujades de renda dins del contracte per sobre de l'IPC. Aquesta serà la tercera normativa reguladora del lloguer vigent en menys de tres mesos. En tractar-se d'un decret, haurà de convalidar en el termini d'un mes, i ja que les Corts ja estan dissoltes, ha de ser la Diputació Permanent del Congrés qui ho faci. L'Executiu socialista s'ha garantit (en principi) els vots necessaris després de demanar el suport de Podem i PDeCAT, als quals previsiblement se sumaran els del PNB.
Les principals novetats del decret (la durada i la renovació amb l'IPC) només seran d'aplicació per als nous contractes que se subscriguin a partir d'aquest 6 de març. Els contractes d'arrendament sotmesos a la Llei d'Arrendaments Urbans de 1994, celebrats amb anterioritat a l'entrada en vigor de la nova norma, continuaran regint-se pel que estableix el règim jurídic que els era aplicable. No obstant això, quan les parts ho acordin i no resulti contrari a les previsions legals, els contractes preexistents podran adaptar-se al règim jurídic establert en el nou decret.
Respecte a la regulació d'habitatges turístics, s'ha determinat que les comunitats de propietaris puguin per acord d'una majoria de 3,5 parts limitar o condicional l'exercici de l'activitat de lloguer turístic o fixa unes determinades condicions per al seu exercici. L'objectiu d'aquesta modificació de la Llei de Propietat Horitzontal (LPH), proposada pel Ministeri d'Indústria, Comerç i Turisme, és dotar els veïns d'instruments per facilitar la convivència i decidir sobre les activitats que tenen lloc en la seva comunitat.
Així mateix, la norma recull la possibilitat d'establir increments de fins a un 20% en la participació en les despeses comunes per part dels habitatges d'ús turístic, i obliga a disposar dels títols habilitants necessaris per a l'exercici d'aquesta activitat.
Índexs de referència de preus
La norma inclou l'elaboració d'un sistema estatal d'índexs de referència als habitatges, que s'utilitzarà per fer un seguiment del mercat i servir de suport a mesures de caràcter fiscal. Aquest índex de referència, per a l'termini d'elaboració el Govern es dóna vuit mesos, s'actualitzarà anualment i serà el més detallat possible.
Encara que l'esborrany del reial decret sí recollia una bonificació del 80% de l'IBI per a immobles de lloguer d'habitatge habitual la renda és inferior a la determinada per aquest índex de preus, la norma aprovada dóna als ajuntaments i comunitats la possibilitat que decideixin el seu política d'habitatge d'acord amb el seu marc fiscal.
La norma sí que contempla l'eliminació de l'obligació que l'inquilí repercuteixi l'IBI en el cas dels habitatges socials, i ofereix de nou als ajuntaments la possibilitat de donar als habitatges de lloguer de renda limitada per una norma jurídica una bonificació del 95% de la quota íntegra de l'IBI.
Ampliació de pròrroga tàcita i desnonaments
Paral·lelament a l'ampliació del temps de contracte, el decret recull que la potestat de recuperació de l'habitatge pel propietari (persona física) ha de quedar "expressament recollida en el contracte de lloguer". També s'inclou l'ampliació de la pròrroga tàcita d'un a tres anys i recull com a novetat l'ampliació del termini de preavís, pel qual s'estableixen quatre mesos per a l'arrendador i dos mesos per a l'arrendatari. Així, s'augmenta l'anticipació amb la qual s'ha d'indicar que no desitgen continuar amb el contracte una vegada hagi conclòs la pròrroga obligatòria.
El decret assenyala que els contractes d'arrendament s'han de respectar sempre pels tercers compradors de l'immoble, de manera especial en el període de pròrroga obligatòria de cinc o set anys. Segons el Govern, aquesta mesura és necessària per prevenir possibles pràctiques de fons d'inversió que adquireixin habitatges arrendats i que decideixin no assumir els terminis i condicions dels contractes vigents.
A més, el text recull que el comprador de l'habitatge haurà de respectar el contracte de lloguer estigui o no inscrit en el Registre de la Propietat. De la mateixa manera, el text estableix una excepció per pactar la renúncia a la subrogació en els contractes d'arrendaments de llarga durada. Així, estableix que en cas de mort de l'arrendatari, en situacions de vulnerabilitat, es pugui mantenir l'habitatge arrendat pel familiar amb el qual estigués convivint.
Notificació de desnonaments
Així mateix, s'estableix la notificació sistemàtica dels procediments de desnonament als serveis socials, de manera que es tindrà més temps per analitzar les possibles situacions de vulnerabilitat. També introdueix com a novetat la regla de la quantia en la tramitació dels procediments arrendaticis. Així, es permetrà a l'arrendatari acudir al procediment de judici verbal en cas de reclamacions de quantitat que siguin inferiors o iguals a 6.000 euros. D'altra banda, aclareix l'obligatorietat d'assenyalar el dia i l'hora del desnonament, amb el que s'acabarà amb els llançaments amb data oberta.
El text torna a recollir l'anterior Reial decret, que va tombar el passat mes de gener el Congrés, la limitació a dos mesos de renda la fiança que pot exigir a l'arrendatari. També torna a incorporar que les despeses de gestió immobiliària i formalització s'ha d'assumir l'arrendador si és persona jurídica o que s'afavoreix la realització de millores en l'habitatge durant el contracte, si hi ha acord entre les parts, entre altres mesures.