El nuevo decreto de alquileres, aprobado el pasado viernes por el Consejo de Ministros, entra en vigor a partir de este miércoles, después de haber sido publicado este martes en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Entre los principales aspectos de esta regulación, se encuentra la ampliación de contratos de 3 a 5 años (o 7 si el arrendador es una empresa) y el impedimento a subidas de renta dentro del contrato por encima del IPC. Esta será la tercera normativa reguladora del alquiler vigente en menos de tres meses. Al tratarse de un decreto, tendrá que convalidarse en el plazo de un mes, y puesto que las Cortes ya están disueltas, deberá ser la Diputación Permanente del Congreso quien lo haga. El Ejecutivo socialista se ha garantizado (en principio) los votos necesarios tras recabar el apoyo de Podemos y PDeCAT, a los que previsiblemente se sumarán los del PNV.
Las principales novedades del decreto (la duración y la renovación con el IPC) solo serán de aplicación para los nuevos contratos que se suscriban a partir de este 6 de marzo. Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva norma, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. No obstante, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en el nuevo decreto.
Respecto a la regulación de viviendas turísticas, se ha determinado que las comunidades de propietarios puedan por acuerdo de una mayoría de 3,5 partes limitar o condicional el ejercicio de la actividad de alquiler turístico o fija unas determinadas condiciones para su ejercicio. El objetivo de esta modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), propuesta por el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo, es dotar a los vecinos de instrumentos para facilitar la convivencia y decidir sobre las actividades que tienen lugar en su comunidad.
Asimismo, la norma recoge la posibilidad de establecer incrementos de hasta un 20% en la participación en los gastos comunes por parte de las viviendas de uso turístico, y obliga a disponer de los títulos habilitantes necesarios para el ejercicio de dicha actividad.
Índices de referencia de precios
La norma incluye la elaboración de un sistema estatal de índices de referencia a las viviendas, que se utilizará para hacer un seguimiento del mercado y servir de soporte a medidas de carácter fiscal. Este índice de referencia, para cuyo plazo de elaboración el Gobierno se da ocho meses, se actualizará anualmente y será lo más detallado posible.
Aunque el borrador del real decreto sí recogía una bonificación del 80% del IBI para inmuebles en alquiler de vivienda habitual cuya renta fuese inferior a la determinada por este índice de precios, la norma aprobada da a los ayuntamientos y comunidades la posibilidad de que decidan su política de vivienda de acuerdo con su marco fiscal.
La norma sí contempla la eliminación de la obligación de que el inquilino repercuta el IBI en el caso de las viviendas sociales, y ofrece de nuevo a los ayuntamientos la posibilidad de dar a las viviendas en alquiler de renta limitada por una norma jurídica una bonificación del 95% de la cuota íntegra del IBI.
Ampliación de prórroga tácita y desahucios
Paralelamente a la ampliación del tiempo de contrato, el decreto recoge que la potestad de recuperación de la vivienda por el propietario (persona física) debe quedar "expresamente recogida en el contrato de alquiler". También se incluye la ampliación de la prórroga tácita de uno a tres años y recoge como novedad la ampliación del plazo de preaviso, por el que se establecen cuatro meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario. Así, se aumenta la anticipación con la que se debe indicar que no desean continuar con el contrato una vez haya concluido la prórroga obligatoria.
El decreto señala que los contratos de arrendamiento deben respetarse siempre por los terceros compradores del inmueble, de modo especial en el periodo de prórroga obligatoria de cinco o siete años. Según el Gobierno, esta medida es necesaria para prevenir posibles prácticas de fondos de inversión que adquieran viviendas arrendadas y que decidan no asumir los plazos y condiciones de los contratos vigentes.
Además, el texto recoge que el comprador de la vivienda tendrá que respetar el contrato de alquiler esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad. De igual forma, el texto establece una excepción para pactar la renuncia a la subrogación en los contratos de arrendamientos de larga duración. Así, establece que en caso de fallecimiento del arrendatario, en situaciones de vulnerabilidad, se pueda mantener la vivienda arrendada por el familiar con el que estuviese conviviendo.
Notificación de desahucios
Asimismo, se establece la notificación sistemática de los procedimientos de desahucio a los servicios sociales, por lo que se tendrá más tiempo para analizar las posibles situaciones de vulnerabilidad. También introduce como novedad la regla de la cuantía en la tramitación de los procedimientos arrendaticios. Así, se permitirá al arrendatario acudir al procedimiento de juicio verbal en caso de reclamaciones de cantidad que sean inferiores o iguales a 6.000 euros. Por otro lado, clarifica la obligatoriedad de señalar el día y la hora del desahucio, con lo que se acabará con los lanzamientos con fecha abierta.
El texto vuelve a recoger del anterior real decreto, que tumbó el pasado mes de enero el Congreso, la limitación a dos meses de renta la fianza que puede exigirse al arrendatario. También vuelve a incorporar que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización deberá asumirlos el arrendador si es persona jurídica o que se favorece la realización de mejoras en la vivienda durante el contrato, si existe acuerdo entre las partes, entre otras medidas.