La nova llei de lloguer estableix que l'índex de preus es fixarà d'acord amb l'índex de referència que ha establert la Generalitat.
La nova llei, tal com especifica la Generalitat, “permet a l'Administració qualificar determinades zones del territori com a àrees amb mercat d'habitatge tibant, i subjectar els contractes d'arrendament que es concloguin en elles a un règim de contenció de les rendes”. “S'exclou la seva aplicació als contractes d'arrendament subscrits abans de l'1 de gener de 1995, els subjectes a règims especials de determinació de renda, els que recauen sobre habitatges protegits o destinats a polítiques socials i els de caràcter assistencial”.
En principi, està nova llei només afectarà municipis de més de 20.000 habitants, que són uns 60 en tota Catalunya. Malgrat això concentren al 70% de la població de Catalunya.
Així doncs, en aquells contractes de lloguer ja existents i que es renovin hi haurà canvis. Per exemple, aquells contractes el preu dels quals excedeixi l'índex hauran d'ajustar-se a la baixa, i aquells que siguin inferiors podran actualitzar-se.
Com valora aProperties l'entrada en vigor de la nova llei de lloguer d'habitatge a Catalunya?
aProperties, igual que tot el sector immobiliari, *Apis, Immobiliàries, promotors, troba aquesta Llei com una eina política, més que com una solució al conflicte dels lloguers. Regular la propietat privada en comptes d'invertir amb diners de l'estat a fer habitatge social, no és la millor de les fórmules per a solucionar el problema de l'accés a un habitatge. El que tampoc es pot fer, és regular un mercat sense tenir en compte a cap professional del sector, i crear una eina poc efectiva i eficient per a treure uns índexs de mercat.
Com afectarà el mercat en general?
L'efecte, com ja es ve advertint des de fa mesos, és l'efecte contrari. Existirà menys parc de lloguer disponible, ja que tots les grans forquilles (alguns ja ha començat) retiressin tot el seu producte de lloguer tradicional i/o bé posarà tot aquest producte en lloguer temporal, el qual queda exempt d'aquesta regulació, i esperar que pugui derogar-se en uns mesos aquesta Llei. Pel que els inquilins es trobessin amb menys oferta i més inestabilitat contractual en trobar-se amb més oferta temporal, tot el contrari del que es buscava amb la contenció dels preus.
En els últims anys tant promotors estatals i grans inversors estrangers compraven i construïen per a dedicar al lloguer (built to rent) i gràcies a això es va anar generant un gran parc de lloguer, ja que per part de les administracions mai ha estat així, perquè ara amb la limitació, molts d'ells es pensessin a invertir a Espanya. La inversió quedarà molt limitada a aquests índexs, gens real, i prohibint a tots els propietaris de llogar alguna cosa que és seu pel preu que vulgui o el mercat estigui disposat a pagar.
Quins efectes pot tenir en el sector d'alt standing?
Ens trobarem en què el sector immobiliari, amb la forta crisi sanitària i econòmica que ens aguaita, s'alenteixi molt. Els compradors s'ho pensen tot més i la compra és més lenta, els propietaris i arrendataris sofreixen una inseguretat jurídica insostenible. Els propietaris amb ració doble: Okupes, els quals estan molt ben emparats en aquest país, i la limitació de lloguer a Catalunya, d'una propietat privada. D'altra banda ho inquilins que en realitat tampoc els beneficia tot això. La renda quedarà limitada, però les despeses derivades dels pisos, els propietaris els imputessin pel que els preus no baixaran tant. Tot això fa que cap de les decisions preses ajudin molt a un sector primordial per al nostre país.
Quins casos queden exempts de l'aplicació de la nova llei?
EL lloguer temporal és el gran beneficiat d'aquest canvi tan dràstic en el mercat del lloguer a Catalunya. Molt de propietari davant tanda incertesa prefereix llogar màxim 11 mesos amb l'esperança que aquesta llei quedi derogada definitivament.
Com comentava abans, el gran perjudicat de tot això continua sent l'inquilí, el qual perd tota l'estabilitat que sempre s'ha buscat amb els lloguers de 5/7 anys que es va modificar anys enrere.
L'obra nova, que en els seus primers tres anys, està exempta d'aquesta limitació i pot semblar una cosa bona, es veurà igualment afectada en un futur. Els inversors no veuen amb bons ulls aquesta limitació i els sembla escàs la “manca” de tres anys, atès que en fer una inversió, el retorn d'aquesta inversió es calcula a més llarg termini.
Quan es podrà pujar el preu per sobre de l'índex de referència?
Si l'any anterior, l'arrendador ha executat obres que millorin l'habitabilitat, seguretat, confortabilitat o eficiència energètica.
Que l'habitatge compleixi almenys 3 de les següents característiques, i en aquest cas es podrà incrementar com a màxim un 5%:
Ascensor, aparcament, habitatge moblat, sistema de calefacció o refrigeració, zones comunitàries d'ús compartit (com a jardí o terrat), piscina comunitària o equipaments anàlegs, serveis de consergeria en l'edifici o vistes especials.
Es limitarà el preu dels lloguers d'obra nova? Quin efecte tindrà en aquest segment?
Durant els cinc anys posteriors a l'obtenció del certificat de final d'obra, la renda pactada a l'inici del contracte no pot sobrepassar el marge superior de l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges per a un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà. Si s'han obtingut subvencions públiques per a l'execució de les obres, la renda ha de determinar-se d'acord amb el que s'estableix per l'article 6 (índex de referència) sense perjudici dels acords que puguin adoptar-se amb les administracions competents. No obstant l'anterior, l'aplicació del règim de contenció de rendes en el cas dels habitatges de nova edificació o dels habitatges resultants d'un procés de gran rehabilitació entrarà en vigor en el termini de tres anys des de l'entrada en vigor de la llei present.
Els inversors no veuen amb bons ulls aquesta limitació i els sembla escassa la “manca” d'anys estipulada, atès que en fer una inversió, el retorn d'aquesta inversió es calcula a més llarg termini. Des de fa uns anys l'incrementi d'obra nova de lloguer estava creixent substancialment i el sector l'estava rebent amb molt bons ulls, però aquesta limitació comportarà tornar a temps enrere, on s'edificava molt poc habitatge nou destinada al lloguer. Ara més que mai el lloguer s'estava arrelant al nostre país, no com una cosa passatgera o temporal si no com una opció de vida, més semblant a l'estil de vida europea, on el lloguer és una cosa comuna. Amb la diferència que allí els propietaris i inquilins estan més ben protegits. Al nostre país queda molt per millorar per a aconseguir arribar a tenir aquesta estabilitat que tenen alguns dels països Europeus.
Està previst aplicar una regulació similar en altres comunitats amb mercats tensionats?
La idea d'aquest nou govern és implementar aquesta limitació en tot l'estat igual que ja s'ha fet a Catalunya. La idea és cada comunitat tingui la potestat d'aplicar de manera diferent aquesta limitació i en àrees que considerin més tibants.
Aquesta regulació com ja ha passat en altres ciutats Europees on s'ha intentat implementar, tindrà un efecte contrari i el parc disponible de lloguer es veurà reduït considerablement. Pel que l'eficiència d'aquesta regulació no tindrà en cap cas l'efecte esperat i propietaris i inquilins es veuran afectats per aquesta situació.