La nueva ley de alquiler establece que el índice de precios se fijará de acuerdo con el índice de referencia que ha establecido la Generalitat.
La nueva ley, tal como especifica la Generalitat, “permite a la Administración calificar determinadas zonas del territorio como áreas con mercado de vivienda tenso, y sujetar los contratos de arrendamiento que se concluyan en ellas a un régimen de contención de las rentas”. “Se excluye su aplicación a los contratos de arrendamiento suscritos antes del 1 de enero de 1995, los sujetos a regímenes especiales de determinación de renta, los que recaen sobre viviendas de protección oficial o destinados a políticas sociales y los de carácter asistencial”.
En principio, está nueva ley solo afectará a municipios de más de 20.000 habitantes, que son unos 60 en toda Catalunya. A pesar de ello concentran al 70% de la población de Cataluña.
Así pues, en aquellos contratos de alquiler ya existentes y que se renueven habrá cambios. Por ejemplo, aquellos contratos cuyo precio exceda el índice deberán ajustarse a la baja, y aquellos que sean inferiores podrán actualizarse.
¿Cómo valora aProperties la entrada en vigor de la nueva ley de alquiler de vivienda en Catalunya?
Aproperties, al igual que todo el sector inmobiliario, Apis, Inmobiliarias, promotores, encuentra esta Ley como una herramienta política, más que como una solución al conflicto de los alquileres. Regular la propiedad privada en vez de invertir con dinero del estado en hacer vivienda social, no es la mejor de las fórmulas para solucionar el problema del acceso a una vivienda. Lo que tampoco se puede hacer, es regular un mercado sin tener en cuenta a ningún profesional del sector, y crear una herramienta poco efectiva y eficiente para sacar unos índices de mercado.
¿Cómo afectará al mercado en general?
El efecto, como ya se viene advirtiendo desde hace meses, es el efecto contrario. Existirá menos parque de alquiler disponible, ya que todos los grandes tenedores (algunos ya ha empezado) retiraran todo su producto de alquiler tradicional y/o bien pondrá todo este producto en alquiler temporal, el cual queda exento de esta regulación, y esperar que pueda derogarse en unos meses dicha Ley. Por lo que los inquilinos se encontraran con menos oferta y más inestabilidad contractual al encontrarse con más oferta temporal, todo lo contrario de lo que se buscaba con la contención de los precios.
En los últimos años tanto promotores estatales y grandes inversores extranjeros compraban y construían para dedicar al alquiler (built to rent) y gracias a ello se fue generando un gran parque de alquiler, ya que por parte de las administraciones nunca ha sido así, pues ahora con la limitación, muchos de ellos se pensaran en invertir en España. La inversión quedará muy limitada a estos índices, nada real, y prohibiendo a todos los propietarios de alquilar algo que es suyo por el precio que quiera o el mercado esté dispuesto a pagar.
¿Qué efectos puede tener en el sector de alto standing?
Nos encontraremos en que el sector inmobiliario, con la fuerte crisis sanitaria y económica que nos acecha, se ralentice mucho. Los compradores se lo piensan todo más y la compra es más lenta, los propietarios y arrendatarios sufren una inseguridad jurídica insostenible. Los propietarios con ración doble: Okupas, los cuales están muy bien amparados en este país, y la limitación de alquiler en Cataluña, de una propiedad privada. Por otro lado lo inquilinos que en realidad tampoco les beneficia todo esto. La renta quedará limitada, pero los gastos derivados de los pisos, los propietarios los imputaran por lo que los precios no van a bajar tanto. Todo ello hace que ninguna de las decisiones tomadas ayuden mucho a un sector primordial para nuestro país.
¿Qué casos quedan exentos de la aplicación de la nueva ley?
EL alquiler temporal es el gran beneficiado de este cambio tan drástico en el mercado del alquiler en Cataluña. Mucho propietario ante tanda incertidumbre prefiere alquilar máximo 11 meses con la esperanza que dicha ley quede derogada definitivamente.
Como comentaba antes, el gran perjudicado de todo esto sigue siendo el inquilino, el cual pierde toda la estabilidad que siempre se ha buscado con los alquileres de 5/7 años que se modificó años atrás.
La obra nueva, que en sus primeros tres años, está exenta de dicha limitación y puede parecer algo bueno, se verá igualmente afectada en un futuro. Los inversores no ven con buenos ojos dicha limitación y les parece escaso la “carencia” de tres años, dado que al hacer una inversión, el retorno de dicha inversión se calcula a más largo plazo.
¿Cuándo se podrá subir el precio por encima del índice de referencia?
Si en el año anterior, el arrendador ha ejecutado obras que mejoren la habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética.
Que la vivienda cumpla al menos 3 de las siguientes características, en cuyo caso se podrá incrementar como máximo un 5 %:
Ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, sistema de calefacción o refrigeración, zonas comunitarias de uso compartido (como jardín o azotea), piscina comunitaria o equipamientos análogos, servicios de conserjería en el edificio o vistas especiales.
¿Se limitará el precio de los alquileres de obra nueva? ¿Qué efecto tendrá en este segmento?
Durante los cinco años posteriores a la obtención del certificado de final de obra, la renta pactada al inicio del contrato no puede sobrepasar el margen superior del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas para una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano. Si se han obtenido subvenciones públicas para la ejecución de las obras, la renta debe determinarse de acuerdo con lo establecido por el artículo 6 (índice de referencia) sin perjuicio de los acuerdos que puedan adoptarse con las administraciones competentes. No obstante lo anterior, la aplicación del régimen de contención de rentas en el caso de las viviendas de nueva edificación o de las viviendas resultantes de un proceso de gran rehabilitación entrará en vigor en el plazo de tres años desde la entrada en vigor de la ley presente.
Los inversores no ven con buenos ojos dicha limitación y les parece escasa la “carencia” de años estipulada, dado que al hacer una inversión, el retorno de dicha inversión se calcula a más largo plazo. Desde hace unos años el incremente de obra nueva de alquiler estaba creciendo sustancialmente y el sector lo estaba recibiendo con muy buenos ojos, pero esta limitación conllevará volver a tiempo atrás, donde se edificaba muy poca vivienda nueva destinada al alquiler. Ahora más que nunca el alquiler se estaba arraigando en nuestro país, no como algo pasajero o temporal si no como una opción de vida, más parecida al estilo de vida europea, donde el alquiler es algo común. Con la diferencia que allí los propietarios e inquilinos están mejor protegidos. En nuestro país queda mucho por mejorar para conseguir llegar a tener esta estabilidad que tienen algunos de los países Europeos.
¿Está previsto aplicar una regulación similar en otras comunidades con mercados tensionados?
La idea de este nuevo gobierno es implementar esta limitación en todo el estado al igual que ya se ha hecho en Catalunya. La idea es cada comunidad tenga la potestad de aplicar de manera diferente dicha limitación y en áreas que consideren más tensas.
Esta regulación como ya ha pasado en otras ciudades Europeas donde se ha intentado implementar, tendrá un efecto contrario y el parque disponible de alquiler se verá reducido considerablemente. Por lo que la eficiencia de dicha regulación no tendrá en ningún caso el efecto esperado y propietarios e inquilinos se verán afectados por esta situación.